住宅ローンが残っていても売却はできる?できない?

 

中古マンションや中古物件を売りに出す際、まだ住宅ローンが返済しきれていなかったら、ローンを残したままその物件を売りに出すことは可能なのでしょうか?

 

結論から言うと、売りに出すこと自体は可能です。ローン返済のただ中にあっても、家を売ることはできます。

 

ただし、家の売却が完了した後にローンの全額をすべて一括払いにしなければならないという制約があります。

 

家を売ればローン(借金)もなくなって、問題なし!という結果になれば大団円なのですが、現実にはなかなかそうはいきません。2000万の住宅を1500万円で売る場合、その差額として500万円が出てしまい、500万円は別途売り主が用意しなければなりません。

 

しかも悲しいことに、必ずしも1500万円で買い手がつくとは限らず、もっと安値で買いたたかれる可能性もあるので、実際には差額は予想以上にかさむと見ておくべきです。

 

また、家を売却するためには不動産会社への仲介手数料がかかったり、それ以外にも次の住まいに住み替える際の工事代金などが必要になる場合もあります。

 

売却利益で返済できない場合の対処方法

住宅の売却利益がローン残高を下回った場合、次の手段としては下記の3つの対処法が考えられます。

 

@一般売却

売却代金のすべてを住宅ローンの返済に充て、残りは現金で支払う方法です。多くのご家庭が採用する一般的な方法です。

 

A任意売却

債権者の同意の元、ローン残高を残して売却し、差額分は分割にして支払う方法です。月数万円程度からの返済が多く、ボーナスでまとめて払うといった方法も利用できます。

 

B競売

住宅ローンの支払いがままならない場合、ローンを借り入れた先の金融機関の申し入れによって、裁判所から強制的に売却される方法です。

 

競売にかけられると低額でも確実に落札されることが多く、低額で買いたたかれた分、不足した金額は後から求められることになります。

 

仮に一切お金がない「自己破産」の状態でも、競売にかけることがあります。

 

まとめ

一般売却と任意売却はそれぞれ売り手側の状況によって判断されますが、Bに関しては少々特殊な状況です。

 

できれば住宅ローンが払い終えているうちに次の物件探しへと移りたいところなのですが、どうしてもタイミングが合わない場合はいずれかの売却方法を選ぶ必要があるでしょう。

 

一人で決めきれない場合は、思い切って専門家に相談する方法もあります。

 

不動産会社や銀行など不動産関係で相談できそうなところからたくさんの情報を集め、売却がスムーズに進むように、いろいろな情報を集めていきましょう。